La SCI (société civile immobilière) est devenue très en vogue ces dernières années par ces objectifs. Elle permet en l’occurence de mettre en commun des bien immobiliers sous le statut de la personne morale. Cette forme de société séduit de plus en plus pour de multiples raisons :
- Tout d’abord, elle permet pour des héritiers lorsqu’un patrimoine conséquent est en jeu de jouir de l’indivision et de jouir en commun de la création de richesse à travers ce statut
- De plus, on constate que beaucoup d’hommes d’affaires voir même des avocats qui connaissent très bien les normes juridiques utilisent ce système pour être beaucoup moins imposables. Pour des objectifs sur le long terme, ce pose évidemment la question de savoir quel est le régime imposable le plus avantageux pour les associés d’une SCI : IR ou IS ?
Les objectifs avantageux de l’impôt sur le revenu dans le cadre de la SCI
Dans ce régime, la SCI est transparente fiscalement. Ce qui signifie que les associés sont imposés directement sur les revenus fonciers générés par la SCI. Bien entendu, cette imposition s’exerce en proportion de leurs parts. D’ailleurs, si vous avez besoin de statuts spécifiques, vous pouvez directement contacter notre cabinet. Du coup, les bénéfices sont donc soumis à l’impôt sur le revenu. Sur la fiche d’imposition, ceux-ci concernent la case « revenus fonciers ».
Une simplicité de gestion et des formalités comptables beaucoup moins lourdes qu’avec l’IS
L’impôt sur le revenu offre des avantages non négligeables pour les associés d’une SCI. La règle générale veut que les revenus redistribués soient comptabilisés au coeur de votre foyer fiscal. Tout est donc aussi une question de calcul pour pouvoir sortir une bonne épingle du jeu. Admettons que les parts de votre foyer fiscal vous permettent de payer une petite imposition, il est de ce fait judicieux d’opter pour l’IR.
En discutant avec votre comptable, il est donc toujours nécessaire d’exposer votre situation car en fonction des individus chaque situation change. En effet, une imposition sur le revenu peut aussi diminuer en prenant en compte les frais kilométriques dans le cadre des déplacements professionnels.
D’autres paramètres non négligeables sont existants comme l’absence d’imposition sur la plus values immobilière à la cession d’un bien après une longue période.
Enfin, si au début vos revenus tirés de la SCI sont faibles, cela peut-être arrangeant en terme d’imposition.
Les impositions lourdes à supporter dans le cadre de l’IR
Pour opter pour le meilleur régime fiscal, il faut toujours mesurer le pour et le contre. Et bien entendu, d’une année à une autre, les revenus redistribués d’une SCI peuvent considérablement évolué. Du coup, l’IR offre aussi un revers de la médaille en terme de création de richesse. Premièrement, la déduction de l’amortissement sur les biens immobiliers si vous venez de réinvestir au coeur de la SCI ne sont pas déductibles avec l’IR. Cette problématique n’est pas à prendre à la légère car cela limite les déductions fiscales et l’augmentation des revenus fonciers peut aussi jouer défavorablement sur l’imposition. Du coup, si vous disposez de plusieurs sources de revenus en même temps, l’IR peut aussi vous jouer des tours d’une année à l’autre.
L’impôt sur les sociétés : une imposition sur les bénéfices de la SCI sur un taux précis
Par principe, l’IS n’est prélevé lorsque les associés créent des dividendes. En revanche, c’est la société qui est imposé puis les associés peuvent se reverser des sommes.
Un régime intéressant avec beaucoup de déductions possibles
Et si vous optez pour cette forme dans le cadre de la SCI, c’est au coeur des amortissements immobiliers que vous trouverez le plus d’avantages. En effet, les amortissements des biens immobiliers peuvent être déduits. Ce qui fait baisser significativement le bénéfice imposable et donc l’impôt prélevé sur la SCI.
Ici, pour tirer un certain avantage, il faut considérer le taux d’imposition réduit pour l’imposition 2024 à 15% jusque’à 42 500 euros de bénéfices. Au delà le taux est à 25%. Il faut donc mesurer le pour et le contre à la lumière des objectifs.
Enfin, il est possible d’optimiser la création de richesse de la SCI en réinvestissant les bénéfices au lieu de les redistribuer aux associés. Cette opportunité est très intéressant pour faire grossir le capital en nature de la SCI et mesurer des objectifs sur le long terme. Ainsi, les prévisions sur les prochaines années permettent d’user de stratégie financière pour faire grossir la société tout en se redistribuant personnellement de la richesse. Cela permet ainsi de limiter la charge fiscale en misant sur l’avenir.
Les critères d’imposition qui peuvent vous freiner dans le cadre de l’IS pour votre SCI
Contrairement à l’IR, l’IS a lui aussi ses désavantages dans certaines domaines. C’est notamment le cas concernant ale cas de l’imposition des plus values immobilières. En effet, la SCI repose sur le fait de louer, vendre et racheter. Et lors de la revente d’un bien immobilier, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable après amortissement. Cela signifie que l’imposition peut être plus lourde qu’avec l’imposition sur l’IR. Car dans cette situation précise, l’amortissement réduit la valeur comptable du bien.
De plus, il faut aussi considérer que le régime de l’IS implique des obligations comptables plus strictes. En l’occurrence, la tenue d’une comptabilité d’entreprise et des déclarations plus lourdes, ainsi que des frais connexes.
Considérez également que lorsque la SCI distribue des bénéfices, les dividendes versés aux associés sont imposés à 30 % via le prélèvement forfaitaire unique.
Ce que vous recommande donc notre cabinet en ligne, c’est d mesurer le pour et le contre entre chaque situation en nous contactant directement pour plus d’information.
